부동산 경매 실전 투자 방법 1편_ 주린이 위에 부린이?

우리 나라 사람들은 불안감에 미쳐 있는 것 같다. 

'나 정도면 괜찮잖아?'라는 마인드가 안 통하는 사회. 

나 정도면 괜찮을까, 하지만, 주변에서 부동산으로, 주식으로, 코인으로 성공한 사람들이 속속 발견되면서 혼자만 뒤처지고 있다는 느낌이 들기 쉽상이다. 

 

각설하고, 부동산 경매 실전 투자 방법에 대해 정리해보고자 한다. 

 

1. 시드머니를 마련해라. 

: 너무 당연한 거겠지만, 당연히 시드머니가 있어야 한다. 그런데, 막상 법원 경매 사이트 들어가보면, 가격이 후덜덜하다. 최저 매각 가격이 4억. 그래도 이 가격에 산다고만 한다면, 대 성공 남는 장사다. (물론 부동산 종류에 따라 다르겠지만, 보통 사람들이 원하는 수도권 + 아파트 는 최저 매각 가격이 몇 억원대이다.) 

나 같은 평범한 사람이 한 달에 200만원씩 모은다고 해도, 4억을 모으려면 대략 16년이 걸린다. 그리고 당연히 실제 거래 가격은 4억보다 훨씬 높음. 그렇다면, 언제 참여할 수 있는것인가? 

 

바로 대출을 이용하는 거다. 

경매에 낙찰이 되면 "경락 잔금 대출"을 받을 수 있다. 

1금융권은 낙찰가의 80%까지 대출, 대출 이자는 3~4%.

아파트, 빌라 등 주거용 위주로 진행되며, 신용등급이 6등급 이내여야 한다. 

(3억을 대출받으면, 한 달 대출이자만 90만원이다_#빈익빈 부익부) 

 

2. 법원 경매 사이트에 들어가서 살 물건을 골라라. 

 

대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

대한민국법원 법원경매정보

: 이 사이트에 들어가면, 전국에 있는 모든 경매 정보가 잘 나와 있다. 아파트, 빌라, 다세대 주택, 임야 등 자신이 원하는 부동산을 선택하면 된다. 

 

3. 여기서 부터가 머리 아파진다. "경매 분석" 

: 경매에 나오는 부동산-이해관계자가 여럿 얽혀 있는 경우가 많음. 

: 싸다고 다 좋기만 한 것 아님 ㄴㄴ 어떤 이해관계가 얽혀있는지 분석해야함 

 

(1) 권리 분석 - 경매로 산 부동산이 다른 사람에게 빼앗길 수 있는 권리가 있는지 확인 

=> 등기사항 전부 증명서 확인 ; 말소 기준 권리보다 앞에 기록된 것이 있으면 사는 사람이 그 빚을 모두 떠안아야함. 

 

*말소기준권리란? 

: 내가 경매로 집을 사는데 성공하면, 어떤 등기는 말소하고, 어떤 등기는 말소하지 않는데-그 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 함. 이렇게 설명하면 복잡하므로, 예시로 이해하기 

-> 근담 가압강

1) 근저당권

2) 담보가등기

3) 가압류

4) 압류

5) 강제 갱매 개시 결정 등기 

 

; 이 다섯가지가 모두 소멸되어 있어야 함. 

 

(2) 임차인 분석 - 세입자 몇명, 전입신고 했는지, 확정 일자 받았는지, 보증금 이해관계 있는 지 등 확인해야함. 

=> 현황조사서로 확인

_ 부동산 점유관계, 임대차 관계 조사서를 통해서 누가 세입자로 살고 있고, 전입일자가 언제인지 알 수 있음. 

 

BUT, 보증금, 월세, 확정일자 등이 확인 되지 않는 경우도 있음 !

: 현장 조사를 통해 무조건 확인해야함. 

 

*임차인이란?

: 경매로 넘어간 주택이나 상가에 세를 살거나 장사하고 있는 세입자 

: 임차인- 세을 얻을 당시 건물주인에게 주었던 "보증금"을 돌려받을 권리가 있음. So, 건물주가 "채권자"가 됌. 

 

(3) 배당 분석 - 채권자(임차인)들이 배당신청을 했는지, 했다면 얼마씩이나 했는지 확인하는 것

if 보증금을 받지 못한 세입자, 배당신청을 하지 않은 세입자가 있다면 _ 보증금을 추가로 줘야하니까 돈이 더 듦.

 

 

 

 

오늘은 일단 여기까지만 정리. 

다음에 2탄으로 돌아올게요. 

<부동산 상식 사전_백영록_길벗>에서 많은 양을 참고했습니다. 

그럼 아디오스 ~